Investování do nemovitostí se stává v posledních letech stále populárnější volbou pro mnoho lidí, kteří hledají dlouhodobé a stabilní investice. Jedním z nejčastějších způsobů investování do nemovitostí je koupě investičního bytu.

V tomto článku se budeme zabývat tím, co je to investiční byt a proč si jej pořídit.

Investiční byt je nemovitost, kterou kupujete s cílem ji dále pronajímat, a z nájmu, který Vám budou nájemníci platit, mít zisk do vlastní kapsy.

Tomuto zisku se říká “běžný výnos” a podobně jako u jiných aktiv jej určujeme v procentech. Běžný roční výnos dostaneme, když celkový roční příjem z nájmu (očištěný o investice do nemovitosti) vydělíme její celkovou hodnotou.

Další výnos, se kterým můžeme v případě investiční nemovitosti počítat, je “kapitálový výnos”. Ten se zvyšuje už jen ze samotného držení nemovitosti. Pokud koupíte nemovitost v dobré lokalitě, její hodnota bude růst. Rozdíl mezi kupní a prodejní cenou představuje kapitálový výnos. Je však třeba mít na paměti, že kapitálový výnos může v čase kolísat, podle toho v jaké kondici je trh s nemovitostmi. 

Oba výnosy mohou být velmi zajímavé, jen pokud je tato investice správně provedena. Správný výběr a koupě investičního bytu tedy není tak snadná, jak se může na první pohled zdát. Nicméně může být vynikajícím způsobem, jak si vytvořit pasivní příjem, který Vám pomůže dosáhnout finanční nezávislosti.

Byty jsou velmi žádané, zejména v centrálních částech velkých měst, a proto si najdou svého kupce rychleji než jiné druhy investic.

Při výběru investičního bytu je důležité vybírat takovou lokalitu, která má potenciál pro růst. Pokud se rozhodnete investovat do bytu v centrální části města nebo v blízkosti zastávky veřejné dopravy, máte větší šanci na zvýšení hodnoty nemovitosti v budoucnu.

Tyto oblasti jsou velmi žádané, což znamená, že výše nájmu by mohla být postupem času vyšší a cena nemovitosti by mohla růst.

Při výběru investičního bytu je také důležité věnovat pozornost stavu bytu. Pokud je byt v dobrém stavu, bude snazší najít nájemce a udržet ho. To znamená, že nebudete muset dávat čas a peníze na údržbu nemovitosti.

 

Výhody investičního bytu

Ještě bychom shrnuli pár podstatných výhod investičního bytu:

1. Stabilní běžný výnos – Investice do bytu může přinášet stabilní běžný výnos v podobě pravidelných nájmů. Pokud máte dobře umístěný byt, můžete si být jisti, že budete mít stálého nájemníka a pravidelný příjem. Ve velkých městech bývá běžný výnos nízký a pokud je byt zafinancovaný hypotékou, je dokonce záporný. 
2. Zvyšující se hodnota – Hodnota nemovitosti se, jak je v ČR v posledních letech zvykem, zvyšuje. Pokud koupíte byt v oblasti s rychle rostoucími cenami nemovitostí, může se hodnota Vaší investice a tedy i Váš kapitálový výnos výrazně zvýšit v průběhu několika málo let. Avšak s kapitálovým výnosem můžete počítat pouze v případě prodeje nemovitosti.
3. Diverzifikace portfolia – Investice do bytu je jedním ze způsobů, jak rozkládat riziko svého investičního portfolia. Pokud máte již investice v jiných aktivech, jako jsou akcie nebo dluhopisy, investice do nemovitosti může pomoci celkové riziko Vašeho portfolia snížit.
4. Možnost využití hypotéky – Pokud nemáte dostatek hotovosti na koupi investičního bytu, můžete využít hypotéku. Díky ní můžete koupit byt a následně ho pronajímat. Příjem z nájmů pak může pokrýt splátky hypotéky a Vy si tak můžete postupně sestavit svůj vlastní majetek.

 

Ale abychom si jen “nemalovali investiční byt na růžovo”. Existují také nevýhody investičního bytu, protože, jako každá investice, má i tato svá rizika.

 

Rizika investičního bytu

Zde jsou některá z hlavních rizik spojených s investicemi do investičního bytu:

1. Prázdný byt – Pokud nenajdete nájemníka, může být Váš byt prázdný a nevynášet žádný výnos. Pokud je navíc byt financovaný hypotékou, budete muset platit splátku hypotéky a další výdaje z vlastních zdrojů, což může být finančně náročné.
2. Rekonstrukce a údržba – Každá nemovitost potřebuje pravidelnou údržbu a případné opravy. Tyto výdaje mohou být velmi vysoké a mohou snížit Vaše zisky.
3. Tržní riziko – Ceny nemovitostí mohou kolísat a investice do investičního bytu není výjimkou. Pokud trh s nemovitostmi upadne, může se hodnota Vašeho bytu snížit a může být obtížné ho prodat za požadovanou cenu.
4. Změna daňových a regulačních podmínek – Daňové a regulační podmínky mohou mít významný vliv na Vaše zisky z investice do nemovitosti. Pokud se změní daňové sazby nebo se zavedou nové regulace, může se Váš zisk výrazně snížit.
5. Neočekávané události – Nemovitost může být poškozena živelními pohromami nebo jinými neočekávanými událostmi. Tyto události mohou způsobit vysoké náklady na opravy.
6. Nedělitelnost – Pokud akutně potřebujete ke své dispozici určitou sumu peněz, musíte byt prodat jako celek. Nelze prodat jednu zeď či jednu místnost. Byt budete nuceni prodat celý bez ohledu na to, že potřebujete použít jen určitý podíl z jeho prodejní ceny.
   
7. Nízká likvidita – Je nutné od sebe oddělit peníze, které Vám přijdou z nájmu a které z prodeje nemovitosti. Velmi likvidní jsou peníze, které Vám nájemníci platí za nájem. Samotný prodej nemovitosti je naopak někdy velmi zdlouhavý. Při poklesech realitního trhu může prodej trvat dlouhé měsíce.
   
8. Relativně nízký běžný výnos – Výnos se bude pohybovat v dobrých lokalitách (ano, v dobrých lokalitách) v jednotkách procent. Taková hodnota však ani zdaleka dlouhodobě neporáží inflaci. Navíc, pokud máte nemovitost koupenou na hypotéku, může být výnos velmi snadno i záporný. 

 

Ještě bychom přidali jednu nezanedbatelnou nevýhodu.

Pokud vlastníte investiční byt, jeho opečovávání Vás stojí především Váš čas a starosti.

Musíte komunikovat s (a někdy i kontrolovat) nájemníky, hlídat si příchozí platby, objednávat opraváře a řemeslníky, hlídat si legislativu atd.

Je to zkrátka starost.

Pokud si tedy neseženete na zmíněné činnosti člověka, který by se o vše staral místo Vás.

To má však jednu nevýhodu – takového člověka musíte zaplatit.

A další nevýhodou investičního bytu je jeho “nepřesunutelnost”. 

Je to prostě nemovitost. Pokud se rozhodnete přestěhovat se a žít na jiném místě, a teď je jedno, jestli v jiném městě nebo v jiném státě, nemůžete si jej vzít s sebou.

Musíte buď doufat, že zvládnete byt obhospodařovat na dálku, nebo si na to zaplatit člověka, nebo byt jednoduše prodat a pořídit si jiný v místě, kam se stěhujete.

Investiční byt může být dobrou investicí, ale rozhodně to není bezpracný stroj na peníze, který nestojí ani špetku námahy.

Opak je bohužel pravdou.

Investování do nemovitostí napadne skoro každého.

My známe jiný a zajímavější způsob, jak investovat své peníze a budovat majetek.

 

Zeptáme se Vás..

 

Máte již vlastní nemovitost nebo i více a zajímá Vás, jak efektivnějším a bezpečnějším způsobem budovat majetek a přitom nestát pouze na jedné noze?

Chcete svůj čas věnovat rodině nebo koníčkům místo starostem s pronájmem a údržbou nemovitosti?

Zajímá Vás, jak budovat majetek a zajistit si pasivní příjem, aby jeho správa byla flexibilní, dělitelná a přenesitelná, i když vy cestujete po celém světě?

Vyplňte kontaktní formulář na našem webu a můžeme se o tom nezávazně pobavit.

Můžeme společně probrat, jak pojmout investování, nejen do nemovitostí, efektivně a bezpečně.

 

Mějte skvělý a úspěšný den!